Загородный дом в кредит

Ипотека - это способ приобретения жилья, вызывающий сегодня наибольшее количество дискуссий. Впрочем, не все знают, что механизм ипотечного кредитования распространяется не только на покупку городской квартиры. С помощью ипотеки можно купить и загородный дом. Далее, речь пойдет о существующих и возможных проблемах и перспективах загородной ипотеки.

Один из древнейших институтов обеспечения ответственности должника перед кредитором - ипотека фактически была впервые реализована еще до нашей эры, в Древней Греции. Впрочем, в нашей стране перспективность такого способа приобретения жилья вызывает споры – доверия к ипотеке у россиян все еще нет.

За несколько веков активного развития ипотечного кредитования и использования различных его схем европейские страны довели этот институт практически до совершенства, что отчасти объясняет лучшее состояние дел с ипотекой на Западе по сравнению с нашей страной. И если на первичном и вторичном рынках столичного жилья покупка по ипотеке - сравнительно распространенное явление, то доля сделок по ипотечному кредитованию покупки загородного жилья составляет, по разным оценкам, лишь от 2% до 3% от общего количества сделок на рынке кредитования.

Если оценивать долю ипотечных сделок по загородной недвижимости в сравнении с общим числом сделок на коттеджном рынке, процент будет чуть выше – от 5% до 6%. Столь малая доля связана как с недостаточной информированностью людей о самой возможности загородной ипотеки, так и с рядом трудностей, которые могут возникнуть в процессе оформления кредита.

Надо сказать, что загородная ипотека в России - явление довольно молодое. "Еще совсем недавно, несколько лет назад, загородной ипотекой занималось только два-три банка. Причем далеко не каждый покупатель мог получить у них кредит: дом должен был быть расположен близко к Москве, по престижному направлению, на финальной стадии строительства", - рассказывает генеральный директор одной из компаний по реализации недвижимости.

Впрочем, и сегодня получить кредит на строящийся дом без дополнительного обеспечения вряд ли получится. Даже на Западе практика выдачи целевых кредитов на строительство не слишком распространена, в России же такое кредитование в чистом виде вообще отсутствует. "Если инвестиционные кредиты и выдаются, то только с дополнительным обеспечением, например, в виде квартиры, или под залог земли. В основном же кредитуется только готовое жилье, и залогом выступает сам приобретаемый объект, который оценивается вместе с занимаемым земельным участком", – поясняет эксперт. О том, что отсутствие у заемщика земельного участка, недвижимости или собственности другого рода, которая может быть оформлена в залог, будет расценено банком как доказательство неплатежеспособности.

Что же касается основных сложностей, препятствующих развитию загородной ипотеки, то отметить здесь следует прежде всего сложность и длительность самой процедуры оформления залога. Эта проблема не является специфической для России, процедура оценки загородного дома сложна по определению, поскольку это не типовое жилье, каждый коттедж индивидуален.

Кроме того, не способствует быстрому развитию загородной ипотеки и непрозрачность информации о доходах и имуществе заемщиков. Во-первых, значительная доля рынка – это вторичная недвижимость (около 50%). А частные владельцы не очень активно стремятся указывать реальную стоимость объекта в договоре купли-продажи. Во-вторых, банки требуют полный комплект документов на дом или земельный участок, чем может похвастаться далеко не каждый продавец. Проблемой также является недоступная информация об истинных доходах населения. Правда, сейчас за городом наметилась новая тенденция: люди начинают совершать сделки "в белую", для легализации капитала. Розничный рынок финансовых услуг в России очень молод, и банки еще физически не успели накопить достаточный объем кредитных историй».

Участники рынка сходятся во мнении о том, что загородное направление ипотечного кредитования будет развиваться, разногласия наблюдаются только в оценке темпов такого развития. Можно прогнозировать двукратное увеличение объема сделок по приобретению загородного жилья с помощью ипотечного кредитования ежегодно – таковы темпы развития и городской, и загородной ипотеки сегодня, такими они сохранятся и в будущем.

Проблемы

Довольно сложно найти продавца загородной недвижимости, который готов показать в договоре купли-продажи сумму, пусть даже не реальную, а хотя бы приближенную к реальной. А ведь это обязательное условие банка, от этого напрямую зависит сумма кредита. К тому же покупатель будет должен заплатить значительные деньги за его оформление: обязательную оценку объекта, его страхование, а также страхование жизни и здоровья заемщика и титула объекта. Кроме того, скорее всего продавец попросит клиента погасить и свои расходы по выплате налогов. Ведь если собственник владеет имуществом менее трех лет и продает его более чем за один миллион рублей, он обязан отдать в доход государства 13 % от суммы продажи. В расходы также по-прежнему входит нотариальное оформление договора, которое в некоторых банках является обязательным условием выдачи кредита.

Помимо того что процедура оформления загородного кредита дорогостоящая, она еще и достаточно сложна. Недаром ставки по таким займам обычно как минимум на пару процентов выше, чем если бы клиент брал в долг на квартиру. Меньше и сроки кредитования максимум 15 лет против возможных 30 в случае с квартирной ипотекой. В среднем условия кредитования загородной недвижимости следующие: долларовые ставки от 11 до 17 % (если загородное жилье приобретают на вторичном рынке) и от 12 до 20 % (когда приобретают строящийся дом). Насколько выгодный процент предложить заемщику, решает банк. Эти деньги придется ждать не меньше месяца. Впрочем, не факт, что их ему дадут: в случае запроса займа на загородный дом клиенты проходят более жесткий андеррайтинг (то есть предварительную квалификацию банка).


Новости архитектуры: ArchiNews.ru


Новости строительства BuilderNEWS.ru